Theo Điều 385, Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, hợp đồng được hiểu là sự thể hiện ý chí của các bên bằng việc thoả thuận với nhau về quyền và nghĩa vụ của các bên, xác định khi nào và trong điều kiện nào thì các quyền và nghĩa vụ này được xác lập, được thay đổi và chấm dứt. 

Các chủ thể tham gia hợp đồng có thể là cá nhân hoặc pháp nhân hoặc các loại chủ thể khác. Khách thể của hợp đồng chính là đối tượng của hợp đồng, có thể là tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ. 

Nguyên tắc quan trọng và được pháp luật bảo vệ là nguyên tắc tự do thoả thuận, bình đẳng và thiện chí trong việc giao kết, thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng được lập thành nhiều hình thức khác nhau, như qua lời nói, qua văn bản hoặc qua hành vi cụ thể, trừ khi pháp luật quy định cụ thể trong một số lĩnh vực.

1.1 Ý nghĩa của hợp đồng

Việc giao kết hợp đồng giữa các bên có ý nghĩa quan trọng như sau:

- Tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng. Khi các bên tham gia hợp đồng thì có quyền tự do, tự nguyện giao kết hợp đồng nhưng tự do phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật. Việc quy định về các điều kiện để chủ thể giao kết hợp đồng và các biện pháp chế tài nếu các bên không tuân thủ các điều kiện an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng dân sự.

- Là cơ sở để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Khi có tranh chấp thì chính những thỏa thuận của các bên sẽ là chứng cứ quan tọng để xác định trách nhiệm của mỗi người.

- Đảm bảo cho việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Những cam kết của các chủ thể tham gia hợp đồng là căn cứ quan trọng để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra xem các chủ thể đó có thực hiện nghiêm túc theo quy định của pháp luật hay không. Đồng thời áp dụng các biện pháp chế tài cho các bên vi phạm khi cần thiết.

- Đảm bảo sự ổn định các quan hệ sở hữu tài sản. Khi một hoặc các bên vi phạm thì hợp đồng dân sự vô hiệu, bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý bất lợi cho chính họ, ví dụ: bị phạt cọc... Việc quy định này có ý nghĩa khắc phục những thiệt hại cho bên vi phạm, đồng thời còn tạo nên sự công bằng xã hội, tạo sự ổn định trong giao lưu tài sản, góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản.

1.2 Đặc điểm hợp đồng

Có nhiều loại hợp đồng được giao kết trong nhiều trường hợp, tuy nhiên những loại hợp đồng nói chung đều có những đặc điểm như:

• Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, có thể là sự giao kết giữa hai bên hoặc giữa nhiều bên với nhau, cùng có sự thống nhất về ý chí, tự nguyện và phù hợp với ý chí của Nhà nước.
• Hợp đồng là một sự kiện pháp lý làm phát sinh các hậu quả pháp lý, đó là: xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự của bên chủ thể trong thực hiện giao kết hợp đồng.
• Nội dung giao kết của hợp đồng là các quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thể trong hợp đồng thỏa thuận và cùng cam kết thực hiện.

Mục đích của hợp đồng khi ký kết hợp đồng là phải đảm bảo các lợi ích hợp pháp của các bên, không được trái với đạo đức và các chuẩn mực xã hội. Chỉ khi đáp ứng được các mục đích đó thì hợp đồng mà các bên giao kết mới được thừa nhận là hợp pháp và có giá trị pháp lý.

Căn cứ vào các tiêu chí khác nhau, các lĩnh vực khác nhau mà hợp đồng được phân thành nhiều loại. Một số loại hợp đồng phổ biến hiện nay có thể kể đến như:

2.1 Hợp đồng lao động

Hợp đồng lao động là sự thoả thuận giữa người lao động và người sử dụng lao động về việc làm có trả công, tiền lương, điều kiện lao động, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ lao động.

Hợp đồng lao động bao gồm các loại: hợp đồng lao động không xác định thời hạn; hợp đồng lao động xác định thời hạn từ đủ 12 tháng đến 36 tháng; hợp đồng lao động theo mùa, vụ hoặc theo công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng.

a)  Những quy định của hợp đồng lao động

• Hợp đồng lao động phải có những nội dung chủ yếu như: công việc phải làm, thời giờ làm việc, thời giờ nghỉ ngơi, tiền lương, địa điểm làm việc, thời hạn hợp đồng, điều kiện về an toàn lao động, vệ sinh lao động và bảo hiểm xã hội đối với người lao động.
• Hợp đồng lao động có hiệu lực từ ngày giao kết hoặc từ ngày do hai bên thoả thuận hoặc từ ngày người lao động bắt đầu làm việc.
• Trong thời gian thực hiện hợp đồng lao động các bên kí kết có thể thỏa thuận sửa đổi nội dung của hợp đồng lao động. Trong trường hợp có sự thay đổi một trong những nội dung chủ yếu về điều kiện lao động thì người lao động có quyền kí hợp đồng lao động mới.

b) Nguyên tắc của hợp đồng lao động

Hợp đồng lao động thể hiện ý chí của các bên, là giai đoạn đầu tiên thể hiện sự hợp tác của các bên đi đến sự thống nhất ý chí nhằm tạo lập quan hệ lao động. Tham gia xác lập hợp đồng lao động, các bên phải tuân theo nguyên tắc giao kết theo luật định, gồm 3 nguyên tắc sau:

• Nguyên tắc tự do, tự nguyện
• Nguyên tắc bình đẳng
• Nguyên tắc không trái pháp luật và thỏa ước lao động tập thể

2.2 Hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng giữa bên nhận thầu và bên giao thầu. Theo đó, bên nhận thầu có nghĩa vụ thực hiện và bàn giao cho bên giao thầu một phần hoặc toàn bộ công trình xây dựng theo đúng yêu cầu của bên giao thầu trong thời hạn nhất định. Bên giao thầu có nghĩa vụ giao cho bên nhận thầu các số liệu, tài liệu, yêu cầu về khảo sát, thiết kế, mặt bằng xây dựng, vật liệu xây dựng và vốn đầu tư đúng tiến độ, đồng thời có nghĩa vụ nghiệm thu và thanh toán khi công trình hoàn thành từng phần hoặc toàn bộ.

Hợp đồng thầu xây dựng phải kí kết bằng văn bản với các nội dung như điều khoản định nghĩa, giải thích từ, thuật ngữ được sử dụng trong hợp đồng; điều khoản xác định tài liệu, văn kiện cấu thành hợp đồng, điều khoản đối tượng sản phẩm của hợp đồng, các công việc cụ thể mà các bên phải thực hiện; điều khoản chất lượng; điều khoản giá trị hợp đồng; điều khoản thời gian nghiệm thu, bàn giao, thanh toán...

a) Phân loại hợp đồng xây dựng

– Theo tính chất, nội dung công việc hợp đồng xây dựng có các loại sau: 

• Hợp đồng tư vấn xây dựng; 
• Hợp đồng thi công xây dựng công trình; 
• Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng; 
• Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng, 
• Hợp đồng chìa khoá trao tay
• ….

– Theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng có các loại sau: 

• Hợp đồng trọn gói; 
• Hợp đồng theo đơn giá cố định; 
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh; 
• Hợp đồng theo thời gian; 
• Hợp đồng theo chi phí cộng phí; 
• Hợp đồng theo giá kết hợp; 
• Hợp đồng xây dựng khác; 
• Hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước chỉ áp dụng các loại hợp đồng quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 3 Điều 140 Luật Xây dựng năm 2014 hoặc kết hợp các loại hợp đồng này

– Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng:

• Hợp đồng thầu chính; 
• Hợp đồng thầu phụ; 
• Hợp đồng giao khoán; 
• Hợp đồng xây dựng

b) Nguyên tắc ký kết, thực hiện hợp đồng xây dựng

Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng theo Điều 138 Luật Xây dựng 2014 bao gồm: 

• Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội
• Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng
• Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng
• Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thoả thuận liên danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

2.3 Hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, theo đó hợp đồng thuê nhà được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.

a) Đặc điểm hợp đồng thuê nhà

•  Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù. Trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng.
• Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ.Theo đó, hợp đồng sẽ làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà.
• Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

b) Nội dung của hợp đồng lao động về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

2.4 Hợp đồng đặt cọc mua nhà

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

a) Quyền và nghĩa vụ đối với các bên đặt cọc 

Căn cứ vào khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ đối với hai bên tiến hành đặt cọc như sau:

• Nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào giá trị của căn nhà khi thanh toán.
• Khi phía người mua nhà từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
• Trong trường hợp bên có nhà định bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, họ sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền có giá trị tương đương cho khách hàng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

b) Nội dung hợp đồng đặt cọc mua nhà

Đây là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau

• Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở);
• Thời hạn đặt cọc;
• Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động);
• Mức đặt cọc;
• Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;
• Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;
• Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);
• Điều khoản thi hành.

Hợp đồng không chỉ là văn bản ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên mà còn là căn cứ để giải quyết tranh chấp về sau. Vì vậy, khi giao kết hợp đồng cần lưu ý những vấn đề dưới đây.

3.1 Lưu ý về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia

Khi làm hợp đồng, phần quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia rất quan trọng. Vì thế, cần phải xem xét thật kỹ phần này xem có đúng với thỏa thuận ban đầu hay không và thực hiện theo đúng hợp đồng trong suốt thời gian hợp đồng có hiệu lực.

3.2 Lưu ý về điều khoản “Giải thích từ ngữ”

Để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng một cách thuận lợi, thì việc đưa ra các khái niệm cho những nội dung cần được hiểu và áp dụng thống nhất, khoa học là rất quan trọng. Việc làm này là cần thiết nhằm tránh tình trạng có phát sinh xung đột, tranh cãi giữa các bên về cách hiểu của nội dung đó.

3.3 Lưu ý về điều khoản “Thanh toán”

Trong điều khoản này, các bên cần có thỏa thuận về phương thức thanh toán, đồng tiền thanh toán và thời hạn thanh toán.

- Đối với phương thức thanh toán: Các bên có thể lựa chọn một trong các phương thức thanh toán phổ biến hiện nay như: thanh toán trực tiếp; thanh toán thông qua chuyển khoản;…

- Đối với đồng tiền thanh toán: Các bên thỏa thuận cụ thể đồng tiền thanh toán là Việt Nam đồng hoặc USD hay một đồng tiền khác tùy theo ý trí các bên. Tuy nhiên chỉ nên để một loại đồng tiền thanh toán duy nhất, ngoài ra còn cần chú ý đến thời gian thanh toán (hạn cuối).

3.3 Lưu ý về điều khoản “Phạt vi phạm”

• Đây là điều khoản các bên tự do thỏa thuận. Tuy nhiên nếu các bên không thỏa thuận điều khoản này thì khi xảy ra vi phạm, các bên sẽ không được phạt vi phạm hợp đồng. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi thì các bên nên quy thỏa thuận điều khoản phạt trong hợp đồng.
• Các bên thỏa thuận cụ thể mức phạt vi phạm, nhưng không được vượt quá 8% giá trị hợp đồng.
• Các bên có thể thỏa thuận cụ thể chỉ một số trường hợp vi phạm mới bị phạt vi phạm hoặc tất cả các vi phạm đều bị áp dụng.

Trên đây là những thông tin xoay quanh vấn đề Hợp đồng. Hy vọng thông qua bài viết này các bạn đọc có thêm những thông tin hữu ích.

>> Các bạn xem thêm hợp đồng thi công xây dựng